近期,上海市住房和城乡建设管理委员会等6部门联合印发了《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》。其中涉及到商业性个人住房贷款利率优化调整工作,近日各家银行都出了公告。
一方面 ,在利率定价机制安排方面,各家银行不再区分首套住房和二套住房 。每位客户商贷的具体利率水平,将根据上海市市场利率定价自律机制要求 ,并结合银行经营状况、客户风险状况等因素合理确定。
也就是说,以后在上海再买房,就不是按首套二套来确定利率了 ,而是根据每个银行和每个客户的具体差别,来差异化合理定价。当然,由于自律机制的存在 ,这个利率也不会低得离谱,目前估计是在3.05%基础上微调 。有近日购买二套房的购房者表示,已享受到3.09%的利率。
另一方面 ,部分第二套商业性个人住房贷款将会触发存量房贷利率常态化调整,这个情况就有些复杂了,有哪些已经买过第二套房的可以享受到呢?
我们来看一下银行的官方说法——
存量房贷利率加点值高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP的,可申请调整加点值 ,重新约定的加点值不低于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP。具体加点值根据市场供求、客户资信情况 、贷款担保变化等因素确定 。全国新发放房贷利率平均加点值=中国人民银行最新公布的上季度全国新发放房贷平均利率-该利率对应季度内各月5年期以上LPR的算术平均值。
是不是完全看不懂?接下来我们一步一步来解释一下这段“天书”(不想学习可以直接拉到最后看结果)。
这里要搞清楚上面两个概念:
一是存量房贷利率加点值,这个其实就是“LPR+X”后面的这个X数值,也就是多少BP 。这个X可能是正的 ,也可能是负的。目前所有的房贷利率,都是由LPR加减BP得出,每个城市不同。比如上海之前的首套房利率 ,即3.50%-45BP=3.05%,这里的X就是-45BP 。
二是上季度全国新发放房贷利率平均加点值,需要用公式来计算。这个数值=上季度全国新发放房贷平均利率“减去 ”该利率对应季度内各月5年期以上LPR的算术平均值。
再把这个公式拆解:首先 ,上季度,也就是第二季度,中国人民银行公布的全国新发放房贷平均利率是3.09%。其次 ,二季度对应的4月、5月和6月的“5年期以上LPR”,分别是3.60%、3.50%和3.50%,那么由此算出来的平均值就是3.53% 。
这样我们就算出了上季度全国新发放房贷利率平均加点值,即3.09%-3.53% ,等于-44BP,是一个负值。
这时我们再回头看前文,存量房贷利率加点值高于“上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP的” ,可以申请调整。也就是说X高于“-44BP加30BP ”,即高于-14BP,就可以申请调低利率 。
到此就可以得出结论 ,只要你的房贷利率加的X高于-14BP(注意是负值),按照目前的LPR(3.50%)计算,也就是利率高于3.36%(3.50%-14BP) ,就可以申请调低自己的利率。
尽管银行都宣称自2025年9月1日起,符合条件的客户可以在手机银行操作,但这两天已经有网友操作申请成功。
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